《土地一级开发与一、二级开发联动》实操案例解析
——乡村振兴与产业新城操作中如何实现对土地的有效控制

 
7月28-29日·广州

 
城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
  核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1) 从城市中心向城市郊区转移；
2) 成片大规模复合开发、区域开发；
3) 从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；
4) 从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；
5) 从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
 
课程背景
公司高管，董事长、总经理特别是战略发展和项目总、投拓相关人员
 
 
² 乡村振兴、城镇化发展与一级开发；
² 土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；
² 一、二级开发联动模式与案例分析；
² 土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享；
² 资金流转与土地有效控制；
² 大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；
² 土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；
² 一级开发退出、风险与风险控制模式设计…
课程简介

第一部分：乡村振兴、新型城镇化之路
Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发
1、 城镇化、城市化与乡村振兴；
2、 乡村振兴发展之路：
² 为什么是乡村振兴；
² 乡村振兴与土地以及开发…
Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持
1、 乡村振兴、城镇化政策解析；
2、 国际先进国家的政策解析：
² 日本的经验；
² 美国的经验；
² 德国、英国的经验…
第二部分：区域开发 
Part 04：区域开发
1、 区域开发概念、来由；
2、 我国区域开发现状；
3、 区域开发的特点、特征；
² 功能内部化；
² 价值外溢；
² 增值性；
² 分区与分期…
4、 区域开发的主要内容；
5、 区域开发操作主体要求；
6、 区域开发与房地产开发的差别、关系；
Part 05：区域规划
1、 区域规划与房地产规划；
2、 区域规划基本原则；
² 土地价值属性原则；
² 开发分期原则；
² 价值兼容原则；
² 价值增值原则…
 
 
 
3、 土地分析（价值属性与价值梯度）；
4、 区域规划
第三部分：土地一级开发基础 
Part 06：土地一级开发与流程
1、 土地生命周期；
2、 土地开发的几个环节
² 城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…
3、 一、二级开发的差异性。
4、 土地开发的法律问题；
² 国家对土地开发的法律规定；
² 地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；
² 相关规定带来的操作问题。
Part 07 ：一级开发模式分析 
1、 全程运营模式
² 模式解析；全程运营模式的要点；
2、 主导整合模式：
² 模式解析；操作要点与成功要素；
3、 一级主导开发模式：
² 模式解析；操作要点与成功要素；
4、 一二级联动开发模式：
² 模式解析；操作要点与成功要素；
5、 公建代建开发模式：
² 模式解析；操作要点与成功要素；；
Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析：
1、 案例选择；
2、 案例分享（详细讲2个） 
² 扬州广陵新城开发
² 山东南山集团一级开发；
² 海南鲁能一级开发；
² 首创一级开发项目；
² 中交一级开发案例…
3、 一级开发案例过程讲解与土地控制手段；
² 发展历程讲解
² 开发企业介入机会与土地获取条件；
² 定位与规划调整策略（及效果分析）；
² 公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；
² 二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；
² 一级开发控制二级土地的措施；
² 二级开发与公共设施开发的互动性分析。
² 政府对一级开发的支持。
第四部分：一二级联动问题解析（如地如何控制？、收益怎么保证？）
Part 9：一级开发过程中的核心问题
1、 土地流转方式。
² 土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算。
2、 资金流转方式
² 合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）；
² 资金监控方式。
² 国内一级开发典型的资金流转模式讲解；
3、 合作方式（合作协议中明确）。
² 合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。
Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
1、 土地控制含义及控制方式
2、 合作协议控制
3、 规划控制
² 控制要点、城市案例启示。
4、 关键设施控制
² 控制要点、城市案例启示。
5、 流程控制
² 控制要点、城市案例启示。
6、 其他控制方式
第五部分：一级开发中的成本与风险 
Part 11：一级开发中的成本构成
1、 成本控制风险与关注因素。
2、 总的成本构成；
² 各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响。
Part 12：土地一级开发中的融资模式
1、 土地一级开发融资特征
2、 土地一级开发的主要融资模式；
3、 融资发展新特点。
Part 13：土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制
1、 一级开发收益来源及影响要素；
2、 影响一级开发收益因素：
² 收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…
3、 投入成本风险；
² 拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。
4、 规划实现的风险。
² 商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。
5、 进程不可实现风险；
² 政府换届导致的剔出风险；土地出让实现风险
6、 土地开发中的拆迁问题；
² 拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制。
7、 增值收益分成实现风险
8、 土地财务管理制度带来的风险
9、 规避一级开发收益风险的模式设计探索。
第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
Part 014：政企合作模式 
1、 政企合作投资模式
² 股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…
2、 政府合作的管控模式
² 管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…
3、 政企合作中权、责、利界定。
² 政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责。
Part 15：政企合作协议要点（结合案例）
1、 一级开发协议的主要内容与结构；
2、 结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：
Part 16：退出与退出机制
1、 一级开发企业退出的含义；
2、 一级开发企业退出的几种方式；
3、 一级开发企业退出一级开发可能面临的问题；
4、 退出过程中核心问题的处理方案；
5、 方便退出的机制设立。
第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题
Part 17：一级开发与二级开发城市选择
1、 一级开发、二级开发关系
² 二级开发城市选择；
² 房地产市场城市分类；
² 不同房地产市场中一级开发的机会分析。
2、 一级开发城市选择特征
² 土地市场是房地产市场关系；
² 产业、人口对一级开发影响；
² 城市、城市群与一级开发；
² 一级开发城市选择要求…
3、 一级开发城市选择中关注的问题。
第八部分：现场讨论与课程小结